想找全套的物业公司管理制度包括人员管理以及
栏目:公司新闻 发布时间:2019-10-08 14:47

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  为了进一步加强管理,提高工作效率,强化组织观念,维护正常的劳动、工作秩序,特制定本制度。

  一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度,按照岗位责任制和具体工作目标,严格履行自己的职责。

  二、 全体员工必须服从分配,听从安排,对工作不服从分配,经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理(按奖惩制度第六条执行)

  三、 做到按时上下班,不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活,违者按奖惩制度第五条执行。

  四、 严格考勤制度,各物业管理站必须坚持每日签到考勤,考勤员必须认真登记,严禁弄虚作假,违者按奖惩制度第十三条执行。 月底汇总,于次月1日报经理审查后交财务科备案,是每月工资发放的主要依据之一。

  五、 严格坚持请销假制度,做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假,违者按旷工处理。

  六、 对无视公司工作纪律,屡次违反,除按上述规定处理外,将调离其本人工作岗位或待岗学习(经学习仍不能胜任工作,按自动与公司解除劳动合同处理)

  七、 严禁打架斗殴,聚众闹事。违者除对其批评教育外,按奖惩制度第七条执行。

  八、 严禁利用工作之便以权谋私,禁止收受用户任何好处,或以权报复,一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。

  九、 除因工作需要,禁止中午喝酒,反对酗酒,不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。

  十、 水电工要严格执行水电工岗位责任制,水电查抄及费用征收应实事求是,严禁弄虚作假,一经发现将按奖惩制度第十条执行。

  十一、工作时间定为每天8小时,职工周日除留▪️•★一人值班外,其余人员休班;值班人员安排其他时间补休(法定节假日据情况安排休息)。

  十二、对业主提出的各种合理性服务要求,在规定范围内的要立即去办,服务范围之外的能办则办,不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理,一旦发现或举报反映,则按奖惩制度第十一条执行。

  十三、业主(或使用人)对收费(含代收费项目)标准提出异议时,要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准,直到业主理解和满意为止,遇有极个别业主无理取闹,应及时向领导汇报。

  三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写,不得弄虚作假,公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实,当事人要受到一定的处罚(按奖惩制度第十三条执行)。

  四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总,并以此计算员工工资。

  五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间,不做加班处理,事后也不予以补休,各物业站可适当安排提前1小时下班,但不能推迟上班时间,各住区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。

  六、考勤记录要于次月1日报交经理,待审查签字后备案并编制当月工资表,不得无故拖交,一经出现按奖惩制度第十三条执行。

  二、职工请假要提前写出请假报告,待逐级批准后,方可离岗,不得出现先离岗后请假的现象。

  请假1小时内,由所在站站长批准;请假半日以上(含半日),须提前写出请假报告,由副经理或经理批准,各站长一切非因公外出须经经理批准。

  6、回访后遇到的重大问题,应上报例会讨论,找出解决方案,做到件件有落实,事事有回音。

  7、对业主提出的工程质量问题,由物业公司进行登记,并以“工作联系单”的方式,一式三份,物业公司存一份,交工程部一份,交客服中心一份,由工程部联系施工单位进行维修并承诺修复时限,反馈给物业公司,由物业公司负责向客户解释。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完,并让业主进行验收。

  8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题,应承诺解决的方法和时限,并做好记录,并在规定的时间内给予回复。

  二、 回访时间及形式1、 物管经理每年登门回访2-5次,了解情况,解决问题、沟通关系。2、 各项目主管按区域范围分工,每季回访1次。3、有针对性地对客户作专题调查,听取意见。4、 托管单位设投诉信箱,投诉电话,由专人接收,交物管经理/主管及时处理。5、 作好回访登记。(一)投诉事件的回访:1、重大投诉由物管经理组织进行,一般投诉由物管员进行处理;2、回访率应该达到100%;3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。 (二)维修工程的回访:1、由项目部主管进行;2、回访率应该达到30%;3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。 (三)业户报修的回访:1、由物管管理员进行;2、回访率应该达到30%;3、应在维修完成以后三天以内进行。 回访人员领取《回访记录表》,通过与客户面谈、现场查看的方式进行回访,回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、客户的满意程度评价、缺点和不足的评价、客户意见的征集,将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上,并请客户签名确认。 管理员每月末对回访的结果进行统计和分析,对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象,写成统计分析报告,以书面形式上报物管经理审阅,并做出解决方案。

  二、建立水、电等共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。

  三、操作人员即水、电管理员要严◆◁•格执行设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量安全事故。

  四、水、电管理员要定期查对水、电消耗情况,编制每月水、电的收费、损耗情况。

  六、如服务区发生水、电、暖损坏时,水电工应在短时间内给予修复,最迟不能超过24小时。

  十、如违反以上九条,根据情况给予当事人及相关责任人20元至100元的罚款,造成经济损失的按损失额的50%负担。

  为加强机器设备的管理,按照科学管理、“预防为主”的方针,防止设备安全事故的发生,确保机器设备安全运行,保障服务区内相关设施正常供水、供电,并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求,对水、电等设备设施△▪️▲□△进行日常维修与养护。

  一、物业公司设置设备维修运行部,对所管辖设备的安全运行、维修进行集中管理,有利于提高运行服务水平和经营效益。

  二、物业公司区域内配套设备设施类型较多,设备运行维修部下设:强电班、弱电班、水暖班,并分别负责各自分管设备的运行、养护与维修。

  一、设备运行部是在物业公司经理的领导下开展工作,并全面负责对所管辖区内设备安全运行及维修保养等管理工作。

  二、设备维修运行部协助物业公司经理与设备厂家签定维修保养服务协议,并对质保金的领取出具主导意见。

  三、强电组主要负责(1)发电、配电、供电系统及相应电器的保养和维修;(2)公共区域路灯、草坪灯、应急灯、背景音乐、喷泉泵站等设备的开、关与保养、维修;(3)共用部位的单元对讲门系统,楼梯灯等照明系统的维修与保养。

  四、弱电组主要负责消防系统、电视监控系统、广播通讯系统等的线路和相应设备的维护、修理。

  五、水暖组主要负责供水、排水、供暖、消防喷淋系统和相应设备的运行、维护和管理。

  二、结合辖区设备的使用情况,定期组织人员进行巡视、检测和维修保养工作,做到精心维护,严格检查,清除事故隐患。

  三、维护主要是进行清洁、润滑、紧固,更换易损零部件等,设备维护时要按规程进行。

  四、如果设备出现异常或发生故障,使用人员要及时向管理人员汇报,由设备管理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。

  六、设备维护、维修所需经费由▲●…△设备运行部据◇•■★▼实报告预算,由物业公司批准拨付使用,以保证设备正常安全运行。

  七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会保养、会检查、会排除故障。

  八、为了降低设备使用成本,提高经济效益,在条件允许的情况下,要修旧利废,合理更新,避免浪费。

  十、设备运行维护人员要认真及时填写有关设备运行、维修和保养记录,即《交接班记录》、《设备运行记录》、《设备维修保养记录》等。

  一、对物业公司接管的辖区的设备应及时建立设备台帐和编制档案并有专人保管存档。

  四、特种设备执行注册登记制度,取得验收报告和安全检验合格证后方可运行使用。

  二、使用操作人员必须经过相应的安全技术培训,刚接管的服务区设备要有厂家的操作、维修、保养技术交底,并做好记录。

  三、特种设备的操作人员必须经过有关部门的培训,经考核合格后方可使用操作。

  三、工作前应检查自已所用的一切设备和工作场地,确认安全后,方能开始工作。

  五、工作中要互相关心,既要注意自身的安全,又要关心他人的安全,如遇违章及冒险作业,有权劝阻。

  七、电气设备必须有可靠的接地(接零)装置,防雷和防静电设施必须完好,每年应定期检测,并应做好记录,否则责任人在当月考核中扣5分,分管领导扣2分。

  八、高压设备无论带电与否,值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作,若必须移开遮栏时,必须有监护人在口▲=○▼场,并符合设备不停电的安全距离。该项不做扣2分。

  九、严禁带电作业,必要时需班组长批准,并采取安全绝缘防护措施,且要有监护人在现场。该项不做扣2分。 十、工作时间严禁喝酒上岗作业,轻者给于警告,并在当月考核中扣2分,重者根据公司有关规定给予处理。

  十一、所有绝□▼◁▼缘、检验工具,应妥善保管,并应定期检查、校验。该项不做扣5分,分管领导扣2分。

  十二、有人触电,立即切断电源,进行急救;电气着火,应立即将有关电源切断后,使用泡沫灭火器或干砂灭火。否则重者将依法追究当事人的责任,轻者给予当事人警告,当月考核中口5分,年底不能参加先进评选。

  一、火灾自动报警系统主机和烟/温感控头一般委托厂家进行维护保养,配合维保单位检查和试验消防系统/设备的功能,并应填写登记表。该项不填扣2分。

  二、对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和保养维修工作,发现故障及时排除,若不能排除,要及时通知维保单位进行维修,并详细登记,一般要求一周至少进行一次检查,否则每发现一次在当月考核中扣2分。

  三、消防弱电机房值班室要24小值班,夜间有保安进行值班,白天有专业人员值班,对设备每次报警多要到现场察看,确定是否有火情发生,并及时通知有关人员和单位,绝对不能随意消除报警信号,否则重者将依法追究当事人的责任,轻者给予当事人警告,当月考核中口5分,年底不能参加先进评选。

  一、高压开关柜停送电操作应填写好工作单,并检查各项操作机械完好,严格执行一人操作,一人工作制,按工作单填写程序进行操作。该项不填扣2分。

  二、配电室值班员应熟悉配电房开关柜的各项操作细则及工作程序,做到操作准确无误。

  三、每周一次对所有配电房巡检一次,并做好记录,检查设备运行状况,包括外观、声音、气味、温度、电压、电流及开关和指示灯状态,以及机房照明和附属设施状况。该项不做扣2分。

  六、为保障本物业小区紧急情况下正常配电,技术员必须每月进行后备发电机运行操作2次,以保障市电停止后,仍能保持消防系统及污水泵系统的正常运作。该项不做扣2分。

  七、定期查看机油、柴油是否满足使用,出现不足填报申请后及时购买(附发电机检查表)。该项不做扣2分。

  一、每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、安全出口指示灯、应急照明灯进行检查,出现损坏及时更换。该项不做扣2分。

  一、每周一次巡视各水泵运行状况,检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等,发现问题及时检修。该项不做扣2分。

  四、每月至少一次检查消防水池浮球装置、进/出水阀门及放水阀。该项不做扣2分。

  五、每周一次巡视污水泵运行状况,检查控制箱、液位报警装置工作状况,包括清理调节池隔栅垃圾,该项不做扣2分。

  六、雨季每天检查各集水井泵工作状况(包括手动、自动和控制箱指示灯),包括清理调节池隔栅垃圾。该项不做扣2分。

  一、每周一次巡视各水泵◆▼运行状况,检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等,发现问题及时检修,并做好记录,该项不做扣2分。

  二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。并做好记录,该项不做扣2分。

  三、负责小区内生活用水,若要维修要提前通知住户,避免影响住户用水,并做好记录,该项不做扣2分。

  一、每周一次检查电视监控设备的运行情况,包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校,发现故障及时维修,若维修不了,则报请专业公司修理,并做好记录。该项不做扣2分。

  二、弱电监控室实行24小时专人值班制,并填写值班记录,由保安部负责具体实施。该项不做扣2分。。

  三、弱电监控室的工作人员除例行保安监控外,还要对小区内的电梯进行监控,遇紧急情况要及时通知设备维修人员,并及时应用电梯配置的通讯对讲系统或其他可行方式,详细告知电梯轿厢内被困乘客应注意的事项。该项不做扣5分,分管领导扣2分。

  四、值班人员如遇不法分子或乘客蓄意破坏电梯等设备设施要及时通知保安进行制止或报警,并对破坏的设备依法赔偿。

  一、在公司的领导下,维护物业服务区治安秩序,保障辖区内居民的生命财产安全,为客户创造一个安△全、舒适的居住、生活、办公环境。

  二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作,确保辖区内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损,发现不安全因素立即查明情况,排除险情,并及时报告公司领导,需向公安部门报案的要及时报案,确保小区的安全。

  三、对辖区内的物业使用人做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。

  四、保护辖区内刑事、治安案件或治安灾害事故现场,并协助公安部门开展工作。

  2、必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风,为物业公司负责,为客户负责。

  3、根据公安部门的有关要求,熟练掌握保安岗位知识,维护集团利益,服从物业公司的领导,认真执行公司制定的各项规章制度,时刻维护保安人员的良好形象。

  4、努力学习法律、科学、文化和业务知识,不断提高政治素质、业务素质和工作能力。

  5、严格遵守保安职责及其他规章条例,严格遵守请销假制度,对工作和生活中出现的问题要及时汇报。

  6、提高使用警械和保卫能力,保持战斗化作风,随时制止各种违法犯罪活动,做好安全防范工作,严防火灾、爆炸、盗窃等破坏性事故和案件的发生,同时注意自身安全。

  7、立场坚定,敌我分明,对一切违法行为要勇于斗争,不得包庇、袒护纵容、贪赃枉法。

  8、注意工作方法,学会做群众工作,提高识别处理问题的能力,坚持原则,秉公执法,不徇私情。

  9、提高独立工作能力,根据各组担负的具体任务,搞好安全保卫的工作计划,并积极组织实施。实行优质服务,任何情况下不得出现粗心大意、马虎从事或有滥用职权、超越职权的行为。

  1、按公司配发制服统一着装和佩戴,制服须保持洁净、平整,各项配置标志齐全规范。

  3、上岗前、下岗后须到指定地点(宿舍)更衣,不得将制服带离服务区;勤换洗服装,但服装清洗不得影响正常上岗着装。

  2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿,巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健,双臂前后自然摆动,不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等○▲散漫举止。

  3、两人巡岗时须并排,保持上岗姿态统一步伐行进;两人以上巡逻或同行时须列纵队,保持上岗姿态统一步伐行进。

  1、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周•●到,行为举止须自然端正、落落大方。见到领导和来宾要面带微笑,行举手礼。

  2、礼貌待人,遇客户或外来人员需交涉或按章管理时,在开始前和完成后皆须先敬礼,当客户或外来人员向你咨询时,应主动问候“您好,请问您有什么事吗?等使用文明语言”。

  3、严禁把不良情绪带到工作岗位中,做到微笑服务,禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

  1、对出入辖区的人员必要时进行查询,言语文明,并做好登记和引导,来访人员须填写来访人员登记表,说明来访人姓名、工作单位、来访时间及来访事由。

  2、管理辖区交通秩序,引导车辆正常有序进出停泊于辖区,无关车辆不得进入辖区。

  1、巡逻值勤人员每日按规定的区域及路线、巡逻值勤主要内容包括:辖区内陌生人员查询,劝阻已进入辖区的无关闲杂人员,车辆停放情况;楼宇外观、道路、路灯、电子监控及有关配套设施完好情况,及时发现不安全隐患,制止不法行为及违反辖区综合管理制度的现象等。

  一、保洁人员必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风,为物业公司负责。根据公司的要求和客户的需要,为客户履行环境卫生保洁服务。服从领导、听从指挥,认真执行公司制定的各项规章制度。

  二、坚守岗位,行为规范。严格遵守上下班和请销假制度。按时上下班,不得迟到或早退,上班时间一律不得私自外出。特殊情况需提前写出请假报告,逐级上报申请,未得到经理批准一律不得擅自离岗。工作期间要文明礼貌,举止大方,统一着装,规范整齐。

  2、 辖区道路、广场、停车场、绿地每日清扫,绿地内不得有人为性垃圾,路灯每月清洁1次,及时清除辖区内道路积水积雪。

  3、 楼道、楼梯扶手随时清扫拖洗和擦拭,楼道内任何部位不得出现蛛网浮尘。

  2、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以上、60分钟以下,每次处罚20—50元。

  3、迟到或早退以及擅自离岗60分钟以上视为旷工,每次处罚30—100元。

  5、不按规定次数清运生活垃圾和建筑垃圾,以及垃圾桶不清洁、有异味等,极速快三每发现一次处罚10—50元。

  6、若客户举报或反映在环卫保洁方面达不到要求的事项,经查实,每次每项对责任人处罚10—20元。

  8、奖励。每月进行一次评选奖励,连续四次检查均达到要求,未发现问题且日常领导抽查也未发现问题者,奖励现金20—100元。

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